อสังหาริมทรัพย์คืออะไร? มีกี่ประเภท? ลงทุนเช่าหรือซื้อดี?

1. อสังหาริมทรัพย์ คืออะไร

======================

– อสังหาริมทรัพย์ คือทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายไม่ได้ เช่น บ้าน คอนโด ที่ดิน (สังหาริมทรัพย์คือทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายได้ เช่น รถ) สามารถแบ่งประเภทได้หลายแบบ

—————————————

1.1 อสังหาแบ่งตามการใช้สอย

—————————————
*1. ที่อยู่อาศัย เช่น บ้าน

*2. ทำเกษตรกรรม เช่น ที่นา, สวน

*3. พาณิชยกรรม เช่น ห้างสรรพสินค้า, ตึกสำนักงาน, โรงเรียน, ที่จอดรถให้เช่า, ตลาด

*4. เพื่อพักผ่อน เช่น โรงแรม, รีสอร์ท

—————————————

1.2 แบ่งตามการถือครองกรรมสิทธิ์

—————————————

*1. Freehold

– การถือแบบเบ็ดเสร็จเด็ดขาด 100% เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ สามารถเอาไปกู้เงิน ส่งต่อมรดก หรือปล่อยเช่าได้ (ประเทศไทยส่วนใหญ่จะเป็นแบบนี้หมด)

*2. Leasehold

– การถือครองแบบเช่าระยะยาว ตัวอย่างในเมืองไทย เช่น พื้นที่แถวหลังสวน, ที่ดินในส่วนของทรัพย์สินพระมหากษัตริย์, ที่ดินของจุฬาฯ, สามย่านมิตรทาวน์, ที่ดินเยาวราช หรือจะเป็นในลักษณะของการเช่าที่โรงแรม โรงแรมหลายๆ ที่ไม่ใช่เจ้าของที่ แต่เป็นเอกชนมาเช่าที่อีกทีนึง

– เมืองไทยอาจจะไม่ค่อยคุ้นชินกับ leasehold แต่ถ้าเป็นในต่างประเทศ เช่น ประเทศอังกฤษ จะมีการถือครอง leasehold สูงสุดถึง 999 ปี หรืออย่างที่ฮ่องกงหรือจีน ก็จะไม่มี freehold แต่จะเป็นการ leasehold เช่าระยะยาวจากรัฐบาลหรือหน่วยงานอื่นๆ ของประเทศ

—————————————

1.3 แบ่งตามรูปแบบของอสังหาฯ

—————————————
*1. อสังหาฯ แนวราบ

เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคาพาณิชย์ ที่ดินต่างๆ

*2. อสังหาฯ แนวสูง

เช่น ตึกสำนักงาน, คอนโด ซึ่งก็จะแบ่งเป็น low rise กับ high rise (high rise คือคอนโดที่สูงมากกว่า 23 เมตร หรือประมาณ 8 ชั้น)

2. จะเช่าหรือซื้ออสังหาฯ ดี

======================

– บางคนชอบพูดว่าให้ซื้อบ้านก่อนซื้อรถ ซึ่งเราไม่เห็นด้วย เพราะในความเป็นจริงแล้ว ถ้าเราจำเป็นต้องใช้รถ ก็ซื้อรถก่อนได้ อย่างเราก็ซื้อรถก่อนซื้อบ้าน เพราะเราต้องใช้รถในการทำมาหากิน

– การซื้อบ้านมันขึ้นอยู่กับความพร้อมของแต่ละบุคคล การซื้อบ้านไม่ได้หมายความว่าเราประสบความสำเร็จเหมือนเมื่อก่อน แต่ก่อนรุ่นพ่อรุ่นแม่เราจะแต่งงาน ผู้ชายอาจจะต้องมีบ้านก่อน เขาถึงจะส่งลูกสาวให้ แต่ในสมัยนี้ความสำเร็จมันมีหลากหลายมิติมากกว่านั้น แต่เพียงแค่ว่าอสังหาฯ มันเป็นปัจจัยสำคัญ เป็นปัจจัยสี่ ซึ่งช่วงวิกฤตได้รับผลกระทบหมด ยกเว้นเรื่องอาหาร ร้านอาหารอาจจะได้รับผลกระทบ แต่ธุรกิจอาหารโดยรวม คนก็ยังต้องกิน ที่พักอาศัย ก็ยังต้องอยู่อาศัย แต่อาจจะมีการลด cost ในการเช่าลง จาก 20,000 เหลือ 15,000 เพื่อประหยัดงบ จากเคยคิดจะซื้อก็เปลี่ยนเป็นเช่า เพราะสถานการณ์ไม่ค่อยสู้ดี ไม่รู้จะออกจากงานเมื่อไหร่ หรือจะซื้อบ้านจาก 10 ล้าน ก็เหลือ 8 ล้าน เพราะกู้ไม่ได้ หรือกลัวภาระหนัก

– การซื้ออสังหาฯ เป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่และเป็นภาระผูกพันระยะยาว ให้ซื้อเมื่อพร้อมและเข้าใจในเรื่องของการเป็นหนี้อสังหาฯ เด็กรุ่นใหม่สมัยนี้จะมีสองมุมมอง น้องๆ first jobber กู้ได้ง่ายขึ้นก็มีเยอะ เพราะเขายังไม่เคยมีเครดิตเสีย แล้วต้องยอมรับว่าโควิดถึงมีหลายธุรกิจที่เป็นขาลง แต่ก็มีหลายธุรกิจที่เป็นขาขึ้น พวกไอที ช็อปปิ้งออนไลน์โตมาก คนที่ทำงานพวกนี้ก็จะมาซื้ออสังหาฯ ในช่วงนี้ด้วยโอกาสหลายๆ อย่าง เขาซื้อและมองเป็นทรัพย์สินการลงทุนตั้งแต่เด็ก กับอีกกลุ่มนึงกลับมองว่าเช่าดีกว่า เพราะค่าเช่าก็ราคาลดลง แล้วเช่าภาระแค่หนึ่งปีตามสัญญาเช่า แต่ถ้าภาระในการเป็นหนี้บ้านตอนนี้กู้ได้สูงสุดคือ 40 ปี มันก็เป็นภาระที่แตกต่างกัน เพราะฉะนั้นอยากให้ดูความพร้อมของตัวเอง

3. แนะนำวิธีการเลือกซื้ออสังหาฯ

======================

—————————————

3.1 กำหนดวัตถุประสงค์ของการซื้อ

—————————————
– วัตถุประสงค์ในการซื้ออสังหาฯ หลักๆ มีอยู่สองอย่างคือ อยู่เองหรือลงทุน บางครั้งคนส่วนใหญ่จะเลือกแบบเป็นกึ่งๆ ของทั้งสองอย่าง ซึ่งจริงๆ แล้วทั้งคู่มีองค์ประกอบในการตัดสินใจที่ไม่เหมือนกัน

– ถ้าอยู่เอง ให้เลือกที่ความชอบเป็นหลักว่าเราชอบโซนไหน สมมุติเราชอบโซนสุขุมวิท ถ้าซื้อปล่อยเช่า yield จะไม่ค่อยดี เพราะราคาอสังหาฯ มันสูงมาก ถ้ามีงบ 6-7 ล้าน ซื้อได้แค่หนึ่งห้องนอนปล่อยเช่าไม่เวิร์ค ต้องสองห้องนอน 10 กว่าล้าน ถึงจะปล่อยเช่าเวิร์ค มันเริ่มขัดกันระหว่างการอยู่เองและการลงทุน แต่ถ้าเรามีจุดประสงค์ชัดเจนว่าเราต้องการลงทุน สมมุติเรามี 10 ล้าน เราสามารถเลือกแผนการลงทุนได้หลากหลายมาก จะแบ่งลง 2 ล้านห้าที่ 5 ล้านสองที่ หรือ 10 ล้านที่เดียวก็ได้ แผนไม่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์เลยว่าอยากจะได้อะไรจากการลงทุนครั้งนี้

—————————————

3.2 เลือกกลุ่มเป้าหมายในการเช่า

—————————————
– เทคนิคในการเลือกซื้อ โลเคชั่นอาจจะเป็นอันดับหนึ่งในการดู แต่สิ่งที่ต้องดูต่อมาคือกลุ่มเป้าหมายในการปล่อยเช่า สุดท้ายในช่วงโควิดที่ผ่านมา การลงทุนอสังหาฯ ปล่อยเช่าที่มีผู้เช่าตลอดคือช่วงราคาประมาณ 8,000 – 20,000 บาท เพราะเป็นกลุ่มที่เป็นทั้งคนไทยและต่างชาติได้ พอเราไม่มีต่างชาติเข้ามา ทำให้เห็นได้ชัดเลยว่าตลอดที่ยังรอดคือตลาด economy คือติดโควิดยังไงก็ยังต้องมีที่อยู่อาศัย เป็นตลาดที่ยังค่อนข้าง active และหาผู้เช่าได้ง่าย ในฐานะผู้ลงทุนอย่าไปมองว่าอะไรคือสิ่งที่เราชอบ ต้องมองว่าอะไรคือสิ่งที่ผู้เช่าชอบ และก็ปล่อยเช่าได้เรื่อยๆ

– กลุ่มเป้าหมายในการเช่า ถ้ามีหลายกลุ่มหรือเป็นกลุ่มที่เป้าหมายที่ชัดได้ก็จะดี เช่น ช่วงโควิด มหาลัยปิด แต่คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยบูม เพราะราคามันไม่สูง ราคาห้องล้านกว่าบาท แต่ปล่อยเช่าได้ 8,000 ถ้าคิดเป็น return of investment หรือ yield มันได้สูงกว่า แล้วเขาก็เชื่อกันว่าการเรียนออนไลน์ยังไงก็แทนที่ออฟไลน์ไม่ได้ สุดท้ายคนก็ต้องกลับมานั่งเรียนในห้องมากกว่า ให้ดูกลุ่มเป้าหมายให้ชัดเจน

– หรือถ้าเป็นคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ต้องเป็นสายไหนที่เป็นสายหลักในการปล่อยเช่า ราคาอสังหาฯ 3 ล้านบาท ย่านสุขุมวิทตอนปลาย กับ 3 ล้านบาท ย่านพหลโยธิน-สะพานใหม่ ราคาเท่ากัน แต่ขนาดห้องของสุขุมวิทอาจจะได้เล็กกว่า แต่ก็จะปล่อยเช่าได้ดีกว่า เพราะต่างชาติคุ้นชินกับโซนนี้ คนให้ค่าเช่ากับโซนนี้มากกว่า เพราะเรื่องของการเดินทาง รถไฟฟ้าที่เข้าเมือง เข้าอโศก เข้าสยาม เสียค่ารถไฟฟ้าน้อยกว่า สะพานใหม่กว่าจะเข้าเมืองทีค่ารถไฟฟ้ามันแพงกว่า แล้วมันเป็นย่านที่เป็นคนไทยดั้งเดิม การใช้ชีวิตอาจจะไม่ได้เหมือนสุขุมวิทตอนปลายหรือกลางเท่าไหร่ มันเป็นรายละเอียดที่เยอะมาก เพราะฉะนั้นต้องไปศึกษาว่าแต่ละทำเล คนอยู่เป็นใคร ผู้เช่าเป็นใคร ค่าเช่าเท่าไหร่ ใช้ระยะเวลาในการปล่อยเช่านานไหม อันนี้ก็สำคัญ

—————————————

3.3 เลือกผู้พัฒนาอสังหาฯ​ ที่ดี

—————————————
– คนอาจจะไม่ค่อยพูดเรื่องนี้ แต่อยากบอกว่าผู้พัฒนาอสังหาฯ หรือ developer มีผลต่อคุณภาพของอสังหาฯ การดูแล การขายต่อในอนาคต สมมุติว่าเราซื้อแบรนด์ที่คุณภาพดี การดูแลดี แน่นอนว่าคนอยู่ก็แฮปปี้ ขายได้กำไร คนรู้จัก บางทีในโลเคชั่นเดียวกัน แต่แบรนด์ที่มีชื่อเสียงดีกว่า ก็จะซื้อง่ายขายคล่องกว่า รวมถึงการดำเนินการสร้างด้วย ความเร็วหรือล่าช้า

—————————————

3.4 เรื่องอื่นๆ

—————————————
– นอกจากนั้นก็จะเป็นเรื่องยิบย่อย สิ่งอำนวยสะดวก/ส่วนกลางของโครงการ การออกแบบ/การใช้งานตอบโจทย์คนอยู่อาศัยไหม ก็จะเป็นเรื่องของนักลงทุนที่ต้องดูว่าแต่ละทำเล เราควรเลือกห้องแบบไหน บางทำเล studio ปล่อยเช่าดี บางทำเล ห้องใหญ่ปล่อยเช่าดี

4. เทรนด์ของอสังหาฯ ในอนาคต

======================

– อสังหาฯ จะมีการปรับเปลี่ยนตามประชากร ตอนนี้คนอยู่เป็นโสดมากขึ้น มีลูกน้อยลง ทำงานแบบ office hour น้อยลง มันส่งผลต่ออสังหาฯ ทั้งหมดเลย

——————————

*1. Retirement Home

——————————
– หรือบ้านสำหรับผู้สูงอายุ เห็นหลายๆ เจ้าเริ่มออกมาทำบ้านสำหรับผู้สูงอายุโดยที่ไม่เหมือนเก่าที่เราติดภาพว่าเป็นที่อุดอู้มีแต่คนแก่ เขาจะพยายามทำอะไรที่มันสดใส เป็นคอนโดสวยๆ มีการบริการ มีสปา มีซาลอน มีกิจกรรมอยู่ในนั้นพร้อมการดูแลจากแพทย์หรือพยาบาล ไม่ว่าจะเป็นคนโสดหรือมีครอบครัว ก็สามารถพาคุณพ่อคุณแม่ไปอยู่ได้ แต่ก่อนเราอาจจะรู้สึกว่า retirement home พวกนี้ใครพาพ่อแม่ไปอยู่เหมือนเป็นคนที่ทิ้งพ่อทิ้งแม่ แต่จริงๆ แล้วในสังคมเมืองนอก การที่พาพ่อแม่ไปอยู่ retirement home เป็นการมอบคุณภาพชีวิตที่ดี มอบสังคมที่ดีให้กับพ่อแม่ ซึ่ง mindset คนไทยยังไม่เป็นแบบนั้น แต่ในอนาคตคิดว่าเทรนด์ของคนจะเป็นแบบนั้น ตอนนี้คนอายุ 60-70 ปี เริ่มเล่น iPad อยากจะทำนู้นนี่นั่น อยากเล่น surfboard ก็เกิดขึ้นได้ เพราะฉะนั้นเทรนด์ที่อยู่อาศัยมันจะถูกปรับเปลี่ยนตาม

——————————

*2. บ้านสำหรับคนโสด

——————————
– ปกติบ้านที่เป็นหลังจะเน้นขายครอบครัว แต่หลังๆ เริ่มมีบางเจ้าเช่น SC Asset เริ่มทำเป็นบ้านคนโสด เพราะเขารู้ว่าจริงๆ คนโสดที่อยากอยู่บ้านก็มี แต่อาจจะรู้สึกว่าบ้านมันใหญ่เกินไป การดีไซน์บ้านสำหรับคนโสดอาจจะทำให้ห้องนอนใหญ่ไปเลย ห้องข้างล่างเป็นห้องทำงาน แล้วมีส่วนกลางที่ดึงดูดให้คนมาทำกิจกรรมระหว่างลูกบ้าน เป็น community ร่วมกัน ในอนาคตก็น่าจะเป็นเทรนด์นี้

——————————

*3. Mixed-Use

——————————
– เดี๋ยวนี้คนเราชอบให้มีห้าง มีคอนโด มีออฟฟิศ อยู่ในที่เดียวกัน เป็นเหมือน one-stop ที่ทำทุกอย่างได้ในพื้นที่เดียวกัน เป็นเทรนด์ที่บริษัท mega project หลายๆ ที่ก็จะทำเป็น mixed-use เป็นการเพิ่มศักยภาพของที่ดินแปลงนั้นให้มันแข็งแรงมากยิ่งขึ้น

——————————

*4. เทรนด์การเช่า

——————————
– คนรุ่นใหม่อาจจะไม่ได้อยากซื้อเป็นเจ้าของ แต่อาจจะอยากเช่า เปลี่ยนที่ไปเรื่อยๆ ตามงาน หรือยังไม่แน่ใจในอนาคตอาจจะไปเรียนต่อหรือย้ายไปอยู่ต่างประเทศ การเช่าก็จะกลับมาคึกคัก และก็เป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนในการซื้อไว้ถ้ามีกำลังแล้วก็ปล่อยให้เช่า

——————————

*5. Metaverse

——————————
– คิดว่ามาแน่ แต่มาในรูปแบบไหนเท่านั้นเอง

——————————

*6 การซื้ออสังหาฯ ผ่าน Cryptocurrency

——————————
– ถึงตอนนี้จะมีการห้ามรับชำระผ่านคริปโต มีภาษีคริปโต แต่คิดว่าในอนาคตอาจจะเลี่ยงไม่ได้ อาจจะมีเรื่องของการเป็นช่องทางในการซื้อขาย เหมือนการใช้บัตรเครดิตในการรูดใบจองหรือการกู้เงิน น่าจะเป็นเทรนด์ที่น่าจะเกิดขึ้น ถ้าทาง กลต. หรือหน่วยงานอนุมัติมา ก็เป็นช่องทางนึงในการดึงเม็ดเงินของคนที่ได้กำไรจากการเทรดมาซื้ออสังหาฯ ได้มากขึ้น

5. เรื่องที่คนชอบเข้าใจผิดเกี่ยวกับอสังหาฯ

======================

——————————

*1. อสังหาฯ เป็นเรื่องของคนรวยเท่านั้น

——————————
– อสังหาฯ มันมีเสน่ห์อยู่อย่างนึงคือ จริงๆ แล้วเราสามารถลงทุนอสังหาฯ โดยที่ไม่ต้องใช้เงินสดได้ เรื่องของการ leverage เราสามารถใช้เครดิตของเราในการกู้เงินได้ สมมุติเราอยากลงทุนในหุ้นหรือคริปโต ก็ต้องมีเงินสด แต่สำหรับอสังหาฯ ถ้าคุณทำงานมาสัก 1-2 ปี เงินเดือน 30,000 ก็สามารถกู้ได้ 2 ล้าน เทียบกับการที่ต้องเก็บเงิน 2 ล้านให้ได้ระหว่างทำงาน มันยากมาก

– ไม่ได้สนับสนุนให้ทุกคนต้องรีบเป็นหนี้ แต่ให้เป็นหนี้เมื่อพร้อม เมื่อเรามีเครดิต มีความรู้ และสามารถรับผิดชอบต่อภาระหนี้ระยะยาว 30-40 ปีได้

– การเป็นหนี้ ถ้ามีผู้เช่าบางที cash flow มันเป็นบวก แล้วเรายังสามารถขายต่อในอนาคตได้ อสังหาฯ ลงทุนแล้วได้กำไรสองอย่างคือ return on investment คือผลตอบแทนระหว่างถือครอง และ capital gain คือราคาที่มีการปรับสูงขึ้น ก็ได้กำไรอีกต่อนึง อันนี้ก็ให้เห็นว่าบางทีมันก็ไม่ใช่เรื่องของคนรวย แต่เป็นเรื่องของคนที่เห็นโอกาสและมีความพร้อมในการจัดการมากกว่า เด็กๆ น้องๆ ก็สามารถเริ่มได้ แต่ก็ต้องเริ่มให้ถูก

——————————

*2. ลงทุนอสังหาฯ แล้วเป็นเสือนอนกิน

——————————
– มันดูเป็นภาพมายาคติ อย่างแรกกว่าที่เราจะซื้อแต่ละที่ได้ เรา active มากในการหาอสังหาฯ แล้วอย่างปัจจุบันที่ค่าเช่าลดลง ถ้าเราต้องผ่อนมากกว่าค่าเช่าที่ได้ เราก็ต้องมีเงินพอในการซัพพอร์ตตรงนี้ คำว่าเสือนอนกินอาจจะใช้ไม่ได้กับธุรกิจอสังหาฯ ที่มีการกู้เงิน แต่ถ้าคุณซื้อด้วยเงินสดคุณก็เป็นเสือนอนกินจริงๆ คือรับเงินเข้าอย่างเดียวเลย เพราะฉะนั้นอาจจะต้องทำความเข้าใจใหม่ว่า สุดท้ายคุณต้องเตรียมเงินค่าส่วนกลาง ค่า maintenance เตรียมเงินว่าถ้าไม่มีคนเช่า เราจะต้องผ่อนบ้าน อย่างน้อยๆ เงินในกระเป๋า ควรจะเป็น 1 ปีของการผ่อนธนาคาร เพื่อแบ่งไว้ในการลงทุนตรงนี้ ก็ไม่ได้นอนกินหรือ passive เสมอไป ถ้ายังไม่มีเงินสด อาจจะต้อง active ด้วยซ้ำเพื่อหาเงินมาผ่อนธนาคาร

6. อสังหาฯ กับโลกของ Metaverse เป็นอย่างไร?

======================

– Metaverse ที่เข้ามาในเรื่องของอสังหาฯ ตอนนี้ ไม่ได้เข้ามาแทนที่ที่อยู่อาศัยของจริง แต่มาในลักษณะของการเพิ่มช่องทางการทำการตลาดมากกว่า เหมือนแต่ก่อนขายอสังหาฯ ต้องพึ่งป้ายโฆษณา บิลบอร์ด คนโบกธงหน้าโครงการ แต่เดี๋ยวนี้ก็จะเริ่มมีออนไลน์ มีไลฟ์ขายของ มี live 360 มากมาย

– Metaverse เข้ามาในหลากหลายธุรกิจ บางธุรกิจเริ่มเชื่อมของใน metaverse กับสินค้าที่มีอยู่ในโลกปัจจุบัน เช่น Adidas กับ Bored Ape มีการไป collab กัน ทำชุดที่อยู่ใน metaverse เป็น collection ของเขา หรือมีการจัดแสดงนิทรรศการ จัดคอนเสิร์ตในโลก metaverse มันคือช่องทางในการทำการตลาด

– ในชีวิตจริงถามว่าเราจะไปนั่งทำงานใน metaverse ก็อาจจะยังไม่เกิดขึ้นในเร็ววันนี้ แต่ในอนาคตก็ไม่แน่ อย่างตอนเด็กๆ เราไม่มีมือถือ ต้องไปกดโทรศัพท์ตู้ แต่วันนี้เรามี iPhone ชีวิตเราก็ปรับเปลี่ยนไปแบบที่วันนี้ไม่สามารถขาดโทรศัพท์มือถือได้ วันไหนขาดจะรู้สึกว้าวุ่น metaverse ก็เช่นกัน มันก็จะค่อยๆ มาแทรกซึมเข้ามาสู่โลกในความเป็นจริง เด็กๆ ทุกวันนี้เกิดมาก็ใช้ iPad เพราะฉะนั้นการมาของ metaverse จะไม่ได้แปลกอะไรสำหรับเขาเลย แล้วทำไมวงการอสังหาฯ ถึงจะไม่ปรับเปลี่ยน ก็ต้องมีการปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยให้เหมาะกับคนรุ่นใหม่ๆ

– ตัวอย่างเช่น MQDC นำร่องสร้างบ้านคอนโดเสมือนจริงบน metaverse ไปร่วมมือกับ Translucia เป็นแผนในการที่จะพัฒนาอยู่ ยังไม่ได้เกิดขึ้นจริง การไปสร้างบ้านคอนโดเสมือนจริงในที่นี้ ไม่ได้เป็นการสร้างให้เราไปอยู่อาศัย แต่เป็นการสร้างเพื่อให้คนที่อยากไปดูบ้านตัวอย่าง ไม่ต้องเสียเวลาไปดูของจริง ถ้าเราสามารถใช้แว่นไปดูในโลกเสมือน ก็น่าจะคล้ายหรือได้บรรยากาศอีกแบบนึง แบบนี้มากกว่า มันไม่ได้มาแทนที่บ้านบนโลกจริง

– มีแพลตฟอร์มชื่อ Sandbox ที่มีที่ดินยอดขายมากกว่า 300 ล้านดอลลาร์ เยอะกว่าโปรเจคอสังหาฯ ที่ดิน มันสามารถสร้างกิจกรรม สร้างงาน เช่น มีงาน Samsung ไปจัดเป็นนิทรรศการ มีจัดคอนเสิร์ต Ralph Lauren ไปจัดเดินแฟชั่นแทนที่ฮอลล์จัดงาน แต่ก็ไม่ใช่ว่าทุกคนจะเข้าไปอยู่ในโลกนั้น เป็นแค่คนบางส่วนที่อยู่ในโลกใหม่ อยากจะเข้าไปทำการ engage ในโลกนั้นมากกว่าที่จะไปใช้ชีวิต

– อย่าง Property Perfect ก็ไปทำที่ดินโลกเสมือน ไปจับจองที่ไว้ก่อน เพื่ออนาคตจะเป็นช่องทางในการทำ marketing หรืออย่าง SC Asset เป็นเจ้าแรกที่แถลง business direction ใน metaverse ใช้ CEO เป็น avatar เข้าไปแล้วก็แถลงแผน มีภาพโปรเจคต่างๆ ของเขาที่จะสร้างในอนาคต ตอนนี้เขาก็บอกว่าน่าสนใจและทาง developer แต่ละเจ้าก็มีการศึกษาเรื่อง metaverse กันอยู่ แล้วก็ต้องลองดูตามเทรนด์ของผู้บริโภคอีกทีว่าแล้วเทรนด์ไหนที่เหมาะกับการทำอสังหาฯ Bitkub ไปจับกับ Metaverse Thailand ซึ่งเป็นที่จำลองตามจริงของประเทศไทยเลย ตอนนี้ทำเป็นเหมือนกรุงเทพฯ พวกทองหล่อ เอกมัย สุขุมวิท ราคาก็ค่อนข้างจะล้อตามที่ดินจริง ในโลกแห่งความเป็นจริงตรงไหนที่ดินสูงใน metaverse ก็จะสูงด้วย

– ที่ดินจะแพงหรือถูกใน metaverse ขึ้นอยู่กับอะไร มันเป็นอะไรที่เราสามารถสร้างและกำหนดกฏเกณฑ์ขึ้นมาได้ ในโลกความเป็นจริงทองคำมีค่าเพราะอะไร เพราะคนให้ค่า มันเป็นแร่ธาตุที่หายากก็จริง แต่ถ้าย้อนไปไกลๆ ทองก็ไม่ได้มีค่าขนาดนี้ แต่มันเกิดมีค่าขึ้นมาเพราะคนให้ค่ากับทอง หรืออย่างเงิน ก็มีค่าเพราะเรากำหนดเป็นสัญลักษณ์ขึ้นมา เป็นการสมมุติขึ้นมาของแต่ละประเทศ เป็นเรื่องที่เกิดจากการที่คนยอมรับในสิ่งเดียวกัน พร้อมๆ กัน แล้วมันก็มีค่าขึ้นมา ในเรื่องของที่ดินก็เหมือนกัน ใครจะไปรู้ว่าสุขุมวิทจะมีค่าขนาดนี้ มันมาจากเรื่องของการตัดถนน เอกชนมาสร้างสถานที่ อะไรก็ตามมาพัฒนาให้มันเจริญขึ้น ทีนี้ในโลกของ metaverse จากการที่เราเคยถามคนที่ซื้อมา การให้ค่าแต่ละโลเคชั่น มันมีการกำหนดว่าแต่ละโซน แต่ละทำเล ทำอะไรได้บ้าง จะมีความเป็นโลเคชั่นเหมือนที่ดิน อย่างที่ดินใน Sandbox มันจะถูกกำหนดเลย เช่น เป็นโลเคชั่นใกล้แม่น้ำ ราคาก็จะแพง สามารถทำการเกษตรหรือมีไอเท็มอะไรบางอย่างที่สามารถทำกิจกรรมได้มากกว่าที่ดินที่อยู่ไกลแม่น้ำ ที่ดินตรงนี้เป็น center มูลค่าเลยแพงกว่า เลยเข้าใจว่าการกำหนดพื้นที่ใน Metaverse Thailand จะคล้ายๆ เทียบเคียงกับอสังหาฯ ที่มีในโลกจริงเพื่อให้คนเก็ทง่าย บางนา ทองหล่อ ทองหล่อแพงกว่า เพราะอาจจะมีในเรื่องของที่เราพัฒนาอะไรได้มากกว่า หรือเป็นที่ดินที่เราจับจองได้ง่ายกว่า เหมือนจองล็อกใน platinum ในสมัยก่อน จองใกล้บันไดเลื่อนก็จะแพงหน่อย เพราะคนเห็น ทำอะไรได้มากขึ้น ก็เกิดจากการที่คนกำหนด ให้กฎเกณฑ์เพื่ออ้างอิงกับที่ดินจริง คนจะได้รู้สึกว่ามันถูกมันแพง เพราะเรื่องของโลเคชั่นและเรื่องของการใช้ประโยชน์จากที่ดินของ metaverse

– AssetWise ก็มีการไปจับจองที่ดินใน Metaverse Thailand มีการเอาตึกของตัวเองที่เป็นของจริงไปทำไว้ใน metaverse ให้เหมือนกัน ในอนาคตคงมีกิมมิคว่าถ้าซื้อห้องจริงแล้วก็จะได้เป็นเจ้าของห้องใน metaverse ด้วย อาจจะได้สิทธิ์เป็นเหมือน member ในการทำอะไรบางอย่าง ก็เป็นแคมเปญการตลาด เชื่อมต่อจาก metaverse สู่โลกแห่งความเป็นจริง

– ในอนาคตอาจจะมีกิจกรรมอะไรบางอย่างที่สามารถเชื่อมต่อกันได้ เช่น ส่วนกลางคอนโด อาจจะต้องมีห้อง metaverse อยู่ในคอนโด เอาไว้เล่นเกม ประชุม ช้อปปิ้ง หรืออีกอันที่น่าสนใจคือ การที่มีสถาบันการศึกษาในโลก metaverse สมมุติเราอยากไปเรียนต่างประเทศ ประสบการณ์การ metaverse น่าจะดีกว่าผ่านหน้าจอ ถ้าสามารถเปลี่ยนภาษาได้ จากภาษาอังกฤษมาเป็นภาษาไทย โลกการเรียนมันจะเปลี่ยนไปหมดเลย ถ้ามันเกิดขึ้นอสังหาฯ ในโลกความเป็นจริงจะเป็นอย่างไร โรงเรียน โรงภาพยนตร์ ตึกสำนักงาน ต่อไปในอนาคตจะเป็นอย่างไร อันนี้เป็นสิ่งที่ต้องมานั่งคิดกัน ยิ่งโควิดยิ่งชัดว่าออนไลน์โตมาก การใช้ Zoom หรือ live ตอนนี้ทุกคนใช้กันคล่อง คิดว่าอสังหาฯ หรือบริการที่เป็น human touch น่าจะยังเติบโตขึ้นเรื่อยๆ เช่น การนวด แต่โรงเรียน โรงภาพยนตร์ ตึกสำนักงาน อาจจะหายไปหรือน้อยลง แล้วคนจะต้องการพื้นที่มา hang out สำหรับเจอมนุษย์ตัวเป็นๆ มีการลดขนาดของออฟฟิศลง developer หลายๆ เจ้าเริ่มให้ความสำคัญเวลาการดีไซน์พื้นที่บ้านให้มีห้องสำหรับทำงาน แล้วพื้นที่ส่วนกลางอาจจะให้มีความ connect กับ metaverse อนาคตเวลาขายห้องอาจจะมีการบอกว่า 2 ห้องนอน 1 ห้อง metaverse อะไรแบบนี้ก็ได้ ในอนาคตอาจจะเห็นอะไรแบบนี้

– เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณา ในระยะสั้น 5-10 ปี อาจจะไม่ได้เห็นผลการเปลี่ยนแปลงขนาดน้ัน แต่ในอนาคตคิดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงเรื่องของประเภทที่อยู่อาศัยกับการพัฒนาอสังหาฯ และที่สำคัญคือเรื่องของราคาอสังหาฯ ที่ถ้าเราอาจจะไม่จำเป็นต้องอยู่ในพื้นที่ที่ใกล้เมืองเพื่อสามารถจะ connect ถึงกันได้ 

7. ฝากส่งท้าย เกี่ยวกับการซื้ออสังหาฯ

======================

– การซื้ออสังหาฯ ในชีวิตจริงบางทีอาจจะไม่ใช่เรื่องง่าย ถ้าอยากได้ตัวช่วย ใครที่สนใจจะซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดในกรุงเทพฯ สามารถติดต่อมาพูดคุยกันได้ มีทีมงานให้ความช่วยเหลือในการซื้ออสังหาฯ และการลงทุน

– สามารถติดตามเรื่องเกี่ยวกับอสังหาฯ ได้ที่เพจและ Youtube อสังหาเรื่องจิ๊บๆ